Изменение целевого назначения земельного участка — судебная практика

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Изменение целевого назначения земельного участка — судебная практика». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Установление и изменение разрешенного использования земельного участка предусматриваются градостроительными регламентами, а на земельные участки, на которые градостроительные регламенты не распространяются или для которых они не устанавливаются, — другими актами .
———————————
См.: Лесной кодекс Российской Федерации.

На тех территориях, где утверждены правила землепользования и застройки, существует положительная тенденция к упрощению данной процедуры и к уменьшению проблем, вызванных необходимостью таких изменений. Однако встает другой актуальный вопрос: п. 6 ст. 37 Градостроительного кодекса говорит о том, что даже при утвержденных правилах землепользования и застройки заинтересованное лицо может подать заявление о предоставлении ему условно разрешенного вида использования земельного участка. Таким образом, законодатель, с одной стороны, закрепляет в правилах землепользования и застройки четкий перечень видов разрешенного использования для каждой территориальной зоны. С другой стороны, в порядке, установленном ст. 39 Градостроительного кодекса, заинтересованное лицо может получить и не предусмотренный правилами землепользования и застройки условно разрешенный вид использования земельного участка. Возникает вопрос об императивности данных правил и закрепляется возможность «обойти» их законным способом.

В большинстве муниципальных образований правила землепользования и застройки не утверждены.

В соответствии с предыдущей редакцией ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» крайний срок принятия правил землепользования и застройки составлял пять лет с момента принятия Градостроительного кодекса, т.е. до 30 декабря 2009 г. Федеральным законом от 27 декабря 2009 г. N 351-ФЗ «О внесении изменений в статью 3 Федерального закона «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» данный срок был продлен до 1 января 2012 г. До принятия правил решение об изменении разрешенного использования принимается главой местной администрации. Однако это законодательное положение создает ряд проблем:
———————————
Собрание законодательства РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 17.
Российская газета. N 5076. 2009. 29 дек.

1. В Законе не указано, орган местного самоуправления какого именно муниципального образования вправе принимать решение об изменении разрешенного использования. Ответ на данный вопрос можно встретить лишь в судебной практике: Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 23 июля 2008 г. N 4-Г08-27 содержит указание на то, что решение об изменении разрешенного использования земельного участка принимают органы местного самоуправления поселенческого уровня, городского округа и муниципального района (но только на межселенных территориях).
2. Закон не устанавливает каких-либо процедур и документов, обосновывающих возможность изменения разрешенного использования земельного участка. Пользуясь данным пробелом, многие строительные компании выкупают земли, на которых располагаются объекты, предназначенные для одного вида разрешенного использования, сносят их и меняют разрешенное использование для строительства офисных зданий, складов и т.п. На их пути встает лишь проведение государственной экологической экспертизы, результаты которой, к сожалению, зачастую не соответствуют фактическому существованию дел в силу ряда социально-экономических причин.
3. Требование о проведении публичных слушаний, установленное как обязательное при изменении вида разрешенного использования земельных участков для территорий, на которых не утверждены правила землепользования и застройки, не устанавливает обязательность результатов этих публичных слушаний. На практике также существуют большие проблемы с информированием населения о проведении публичных слушаний, что зачастую ставит вопрос: насколько эти слушания были «публичными»?
4. Установленное п. 2 ст. 7 ЗК РФ правило о том, что «любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования», в отсутствие принятых правил землепользования и застройки не применяется в силу отсутствия результатов зонирования.

Это подтверждается судебной практикой. В Постановлении Федерального арбитражного суда Московского округа от 31 июля 2008 г. N КА-А41/6086-08 указывается, что «нормы данной статьи свидетельствуют о том, что возможность самостоятельного выбора разрешенного использования земельных участков поставлена законодателем в зависимость от видов использования, предусмотренных зонированием территорий». Также суд ссылается на Порядок ведения государственного реестра земель кадастрового района. Раздел «Земельные участки», утвержденный Приказом Федеральной службы земельного кадастра России от 15 июня 2001 г. N П/119 . Согласно п. 6.2.17 «сведения о разрешенном использовании (назначении) вносятся в соответствии с имеющим юридическую силу документом, которым устанавливается данное разрешенное использование». Таким образом, выбор разрешенного использования будет определяться не собственником земельного участка, а главой местной администрации, что создает «благоприятные» условия для коррупции. Однако следует указать, что с принятием ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» эти правила утратили силу. Тем не менее данный вопрос остается актуальным.
———————————
См.: Приказ Росземкадастра от 15 июня 2001 г. N П/119 «Об утверждении документов государственного земельного кадастра» (вместе с Порядком ведения государственного реестра земель кадастрового района. Раздел «Земельные участки») // Российская газета. N 130. 11 июля 2001 г. (Приказ, Порядок, Ф. 1.1).

Последние изменения, внесенные в ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», добавили в п. 1 ст. 4 новый пп. 5, который закрепляет, что «разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства определяется в соответствии с проектом планировки территории, в границах которой расположены такие земельные участки и объекты капитального строительства». Предполагается, что данное положение, до принятия правил землепользования и застройки, сумеет поставить хоть какие-то рамки при изменении разрешенного использования земельного участка. К сожалению, относительная новизна нормы пока не позволяет сделать вывод о том, как она влияет на практику.

Иным образом обстоят дела с земельными участками, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется (земельные участки, занятые линейными объектами; земельные участки в границах территорий общего пользования и др.) или для которых градостроительные регламенты не предусмотрены (земли лесного фонда, земли особо охраняемых территорий и объектов, сельскохозяйственные угодья в составе земель сельскохозяйственного назначения и др.). Часть 5 ст. 37 ГрадК РФ устанавливает, что решение об изменении разрешенного использования таких земельных участков принимается в соответствии с другими федеральными законами. Однако в ЗК РФ и других специальных федеральных законах эти нормы зачастую отсутствуют.

Изменение категории участка

Процесс изменения категории земли подчиняется требованиям Федерального закона «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» от 21.12.2004 № 172.

Для смены категории земли нужно обращаться в земельный комитет вашей администрации с ходатайством, в котором следует указать:

• кадастровый номер участка;
• действующую и предполагаемую категорию участка;
• мотивы перевода;
• сведения о правах на участок (кто правообладатель, обременения участка).

К ходатайству обязательно прикладываются:

• выписка из Государственного кадастра недвижимости (кадастровый паспорт участка, который можно оформить в кадастровой палате или многофункциональном центре);
• копия вашего паспорта (для предпринимателей и предприятий — выписка из налоговой инспекции);
• выписка из ЕГРН (документ о зарегистрированных правах на участок, который оформляется в Управлении Росреестра или многофункциональном центре);
• заключение экологической экспертизы (уточните в земельном комитете, требуется ли вам его предоставлять);
• согласие владельца участка на перевод его в другую категорию.

Заключение – коротко о главном

Изменить категорию земельного участка непросто. Но если подойти к делу профессионально, то конечный результат будет положительным. Здесь важно грамотно преподнести аргументы в пользу начавшейся процедуры.

Еще немного внимания

Незнание закона не освобождает от ответственности. Поэтому, прежде чем приступать к какому-нибудь действу, связанному с землей, лучше получить профессиональную консультацию у юриста. Еще лучше – передать ему полномочия, чтобы он довел дело до конца.

Хотелось бы услышать в комментариях о тех, кто уже имел практику перевода земельного участка в другую категорию.

Целевое назначение земельного участка. Как изменить целевое назначение земельного участка

Земли России составляют ее земельный фонд, представляющий собой множество земельных участков с более или менее точно определенными на местности границами. Использование каждого такого участка производится в соответствии с конкретным правовым режимом, который определяет целевое назначение земельного участка.

Судебная практика в Санкт-Петербурге по вопросам сноса самовольной постройки

Судебная практика в Санкт-Петербурге и Ленинградской области показывает, что суды также выступают за снос самовольных построек, расположенных на земельных участках с нарушением целевого назначения (Постановление 13ААС от 24.10.2016 года №13АП-24614/2016, Постановление 13 ААС от 01.02.2017 №13АП-24471/2016).

Интересными, на наш взгляд, являются апелляционные определения Санкт-Петербургского суда (от 19.11.2015 года №33-19003/2015, от 01.03.2016 года №33-4357/2016, от 04.10.2016 года № 33-8611/2016). В указанных делах целевое назначение земельного участка – индивидуальное жилищное строительство (то есть участки предоставлялись для строительства отдельно стоящего жилого дома с количеством не более 3 этажей, для проживания одной семьи). Вместе с тем, собственники строили на таких участках многоквартирные дома, заявляя их как отдельно стоящие жилые дома. Суды после проведения экспертизы признавали данные объекты недвижимости многоквартирными домами и подтверждали законность требований истцов об их сносе.

Если у вас возникли вопросы по сносу самовольной постройки, вы хотите узаконить самовольную постройку, позвоните по телефону + 7 (812) 409-49-30. Наши специалисты проконсультируют вас по этой теме и окажут необходимую помощь.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в аренде.

По общему правилу, арендатор земельного участка может изменить вид разрешенного использования только с согласия арендодателя, то есть с согласия собственника участка.

Единой процедуры получения согласия арендодателя нет.

В каждом муниципалитете действуют свои правила и процедуры получения такого согласия.

Если вы арендуете муниципальную землю, то нужно обратиться с заявлением (в свободной форме) в администрацию, в котором обосновать необходимость изменения ВРИ и попросить дать письменное согласие.

Скорее всего, данное согласие будет выражено в распоряжении или постановлении главы администрации.

Если согласие получено, то дальнейшая процедура изменения разрешенного использования участка будет аналогична той, которая описана для собственника участка.

Если получен отказ в даче согласия, то история на этом заканчивается, потому что изменить вид разрешенного использования в таком случае не получится.

Нюансы процесса изменения назначения земельного участка

В первую очередь необходимо отметить, что все изменения, производимые с земельными участками, проводят так называемые земельные комитеты. Они есть не во всех районах или населенных пунктах. В таком случае надо обращаться в областное управление.

Перед тем как начать смену назначения, рекомендуется посетить земельный комитет, чтобы получить полную информацию о правилах проведения процедуры и требуемому количеству документов. Потому что каждый административный орган самостоятельно решает, как проводить процедуру переназначения, какие документы для этого потребуются, в каком порядке и в каких сроках будет происходить перерегистрация земли. Поэтому в разных регионах некоторые позиции будут отличаться.

Во-вторых, инициировать изменение категории земли может только ее собственник. Вот почему в комиссию обязательно предоставляется паспорт и сертификат, подтверждающий собственность. Подавать заявление от имени собственника может и третье лицо. Но у него должна быть заверенная нотариусом доверенность, которую подписывает собственник земельного участка. Он же может получить разрешение комиссии.

Заключение – коротко о главном

Изменить категорию земельного участка непросто. Но если подойти к делу профессионально, то конечный результат будет положительным. Здесь важно грамотно преподнести аргументы в пользу начавшейся процедуры.

Еще немного внимания Незнание закона не освобождает от ответственности. Поэтому, прежде чем приступать к какому-нибудь действу, связанному с землей, лучше получить профессиональную консультацию у юриста. Еще лучше – передать ему полномочия, чтобы он довел дело до конца. Хотелось бы услышать в комментариях о тех, кто уже имел практику перевода земельного участка в другую категорию.

Независимо от того, к какой категории принадлежит недвижимый объект, на момент подачи заявления о его переходе в другую отрасль необходимо грамотно составить соответствующее ходатайство об этом. В данном документе обязательно должны присутствовать такие пункты, как:

• В какую категорию входит территория на данный момент;
• В какую категорию владелец желает изменить объект;
• Номер земельного участка по кадастру;
• Основания для того, чтобы поменять категорию;
• Перечень прилагаемых документов.

Рассматриваться ходатайство на изменение целевого назначения земельного участка будет только в том случае, если в нём будут указаны весомые основания и причины для смены категории с подробным пояснением.

Подробное пояснение должно состоять из:

• Документов, которые подтверждают, что после перевода земля не будет эксплуатироваться вопреки действующим нормам законодательства;
• Планировки будущих объектов строительства, если таковые планируются;
• Результатов проведения экспертизы, подтверждающих, что изменение категории данного земельного участка не причинит вреда экологии;
• Документы прочих инстанций с разрешением о переводе;
• Прочие бумаги, со ссылками на действующее законодательство.

Сроки рассмотрения ходатайства

Помимо основательных причин для отказа поменять группу земельного участка на другую категорию, у комиссии есть право и вовсе отказать в рассмотрении ходатайства. Такая ситуация может возникнуть, если оно подано гражданином или иным лицом, не имеющим на это право. К слову, подать запрос вправе только владелец, являющийся гражданином России. Отказать в рассмотрении ходатайства могут и при подаче неполного пакета документов или неправильном их оформлении.

При отказе владельцу возвращают поданные им бумаги в течение тридцати дней. В целом комиссии отведено три месяца на принятие решения, после чего в срок не больше двух недель владелец должен быть оповещён о принятом решении.

Порядок и последовательность обращения в инстанции не будет одинаков абсолютно для всех случаев, поскольку переводом земельного участка в другую категорию занимаются разные органы. Это зависит от того, к какой группе объект принадлежит в данный момент. Узнать о том, что именно потребуется для каждого отдельного случая, можно обратившись в местный орган самоуправления, который и сообщит, в чьей компетенции тот или иной объект и что потребуется подготовить.

Рекомендуется подавать заявление лично, чтобы убедиться в том, что оно прошло регистрацию и поступило в обработку. Но можно также отправить его и по почте, ценным или заказным письмом, ведь не всегда есть возможность самому побывать в местной администрации. Важно, чтобы был документ, подтверждающий отправку этого письма.

При предоставлении аргументов в пользу изменения вида разрешенного использования своего участка или только его части, нужно писать строго в деловом стиле, не используя ненужных фраз. Улучшат впечатления от письма различные юридические термины по теме.

Если есть сомнения в своих силах, можно воспользоваться ценной помощью юриста, работающего в сфере земельного и гражданского законодательства.

Местная администрация после публичных слушаний может дать отказ по заявлению. Причинами отказа послужит неполный комплект документов, не точно указанные данные, недостаточная аргументация по вопросу изменения.

Также не меняется ВИР, если есть запрет на региональном уровне на такие операции или участок относится к уникальным земельным площадям, которые могут эксплуатироваться только строго в определенных целях. Если просто были неправильно заполнены документы или не все они собраны, можно после исправления недочетов подать ходатайство повторно.

ВАЖНО! Если заявление оставляется второй раз, в нем указывается причина предыдущего отказа.

Нужно также указать, что все ошибки исправлены.

Порядок перевода земель сельскохозяйственного назначения в ИЖС

Если основания для перевода участка в земли поселения есть, то алгоритм перевода стандартный. Первым шагом будет обращение в местные органы власти с ходатайством об изменении целевого назначения земли (п. 3 ст. 2 Закона № 172-ФЗ). В нем следует указать:

• кадастровый номер земельного участка;
• категорию земли, в состав которых входит земельный участок (земля сельхозназначения) и категорию земли, в которую предполагается осуществить перевод участка (земли населенных пунктов);
• обоснование перевода земельного участка – перевод земли из сельхозназначения в ИЖС для строительства жилых домов;
• подтверждение права заявителя на земельный участок.

К ходатайству необходимо приложить следующие документы (п. 4 ст. 2 Закона № 172-ФЗ):

• выписку из государственного кадастра недвижимости и кадастровый паспорт этого участка;
• копия удостоверения личности заявителя — физического лица, либо выписка из ЕГРИП или ЕГРЮЛ – для предпринимателя или юрлица соответственно;
• выписка из ЕГРН о правах на земельный участок;
• согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка (в случае необходимости);
• иные документы, согласно требованиям регионального законодательства.

Перевод земель сельхозназначения в земли промышленности

Согласно российскому законодательству большая часть земельного фонда в РФ определена под земли сельхозназначения. Удаленность таких земель от населенных пунктов делает их идеальными для возведения промышленных сооружений. Но Земельный кодекс запрещает возводить постройки такого типа на с/х землях. Единственным выходом из подобной ситуации является перевод земли из категории сельхозназначения в промназначение.

Для перевода с/х угодий в земли промышленности, необходимо наличие следующих условий (как минимум): непревышение среднего уровня кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) и отсутствие иных вариантов размещения промышленных объектов (подп. 4 п. 1 ст. 7 з № 172-ФЗ).

В обязательном порядке к пакету документов прикладывается проект рекультивации. Это комплекс мероприятий, который необходим для восстановления окружающей среды в результате ведения планируемого вида деятельности. Помимо этого, в большинстве случае требуется проводить экологическую экспертизу.

Когда возможно изменение целевого назначения участка, зачем его менять

Любое имущество разделяется согласно своему назначению. К примеру, строения бывают жилыми или нежилыми. Жилые здания нужны для постоянного проживания, в нежилых устраивают склады, рабочие помещения или офисы. Земельные участки также имеют разное назначение, которое определяется их классовой принадлежностью. Все основные сведения хранятся внутри единой системы Росреестра, наряду с принадлежностью и внешними характеристиками территорий. Эти данные помогают выявить категорию участков.

В законодательстве, в частности, Земельном кодексе, указан механизм, по которому граждане – собственники могут по необходимости изменить существующее назначение своих наделов. Для этого существуют 2 разных варианта:

1. Смена разрешения. Это частная процедура, при которой категория останется неизменной. К примеру, назначение земли установлено как «овощеводство», но владелец планирует разводить там скот. Соответственно, ему потребуются специальные земли, годные под пастбища. Тогда нужно менять лишь разрешение, притом категория – сельскохозяйственные земли – останется.
2. Смена категории. Нужна, если владелец, имеющий землю ЛПХ, желает построить там настоящий гостиничный комплекс. Тогда чтобы превратить надел в ИЖС, он будет собирать бумаги, чтобы сменить категорию.

Зачем нужно? Необходимость процедуры обуславливается желаниями собственника. Согласно законодательству использование надела должно соответствовать данным его кадастрового паспорта. Нельзя самовольно менять установленный ранее порядок.

Важно: перед началом процедуры изменения существующего целевого назначения или общей категории земли подумать хорошенько, как именно использовать территорию.

Основные этапы смены категории участка

Процедура состоит из следующих этапов:

1. Собственник или арендатор участка собирает необходимый пакет документов и заполняет заявление установленной формы;
2. Все это передается в комиссию при администрации муниципалитета или поселкового совета, в ведении которого находится земельный участок (если территория является региональной или федеральной собственностью, пакет документов передается в соответствующую администрацию);
3. Органы власти, за которыми закреплен земельный участок, созывают специальную комиссию. Заявка на изменение категории ЗУ должна быть рассмотрена в течение 5 рабочих дней;
4. По итогам заседания комиссия выносит решение и составляет акт;
5. Заявитель знакомится с актом решения комиссии. Если заявка одобрена, в кадастровые и регистрационные документы на земельный участок вносятся изменения. В случае отказа комиссии заявитель может оспорить решение через суд.

Похожие записи:

• Договор аутстаффинга и аутсорсинга персонала образец
• Прожиточный минимум в Красноярском крае с июня 2022: как изменятся пособия
• Основные способы узнать дату регистрации СНИЛС по номеру